Vos loyers tombent, même quand votre locataire ne paie plus
Tandem GLI et PNO pour bailleur particulier, SCI familiale et LMNP. Loyers garantis en cas d'impayé, dégradations remboursées, bien couvert même vacant. Audit de vos contrats sous 48 heures.
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Cochez ce que vous savez de vos contrats actuels. Un seul angle mort suffit à vous laisser sans couverture en pleine procédure.
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Vos 6 angles sont couverts. Un audit gratuit peut confirmer les plafonds, franchises et conditions d'éligibilité ligne par ligne, et chiffrer l'écart marché.
Une case décochée suffit à fragiliser le tandem GLI plus PNO. Audit gratuit sous 48h pour identifier vos risques.
Spécialistes de la garantie loyers impayés et de l'assurance propriétaire non occupant en France, nous accompagnons les bailleurs particuliers, les SCI familiales ou patrimoniales et les investisseurs LMNP qui veulent sécuriser leurs revenus locatifs et couvrir leur responsabilité de propriétaire.
Le tandem GLI + PNO coordonne deux contrats du bailleur. La GLI garantit les loyers impayés, charges et dégradations. La PNO couvre la responsabilité du propriétaire et le bien vacant entre deux locations.
Quatre vérifications qu'un audit GLI et PNO doit faire
24 mois d'expulsion, 6 000 euros de procédure, votre GLI s'arrête à 12
La procédure d'expulsion dure 18 à 24 mois en moyenne et coûte 4 000 à 8 000 euros en frais de justice. Si le plafond de loyers garantis est trop bas ou la durée d'indemnisation limitée, vous payez la fin de procédure sur fonds propres.
Dégradations au départ, le dépôt de garantie ne suffit jamais
Les dégradations dépassent souvent le dépôt de garantie. Sans clause spécifique dans la GLI ou la PNO, les peintures refaites, sols abîmés et électroménagers HS sortent de votre poche, pas de l'assureur.
Entre deux locataires, votre bien n'est plus assuré par personne
Entre deux locataires, votre bien n'est plus assuré par l'occupant. Sans PNO, un incendie, un dégât des eaux ou un sinistre voisin se règle sur fonds propres. La PNO couvre cette période grise, et complète la multirisque immeuble MRI si vous êtes en copropriété.
Un balcon cède, un voisin glisse, la facture revient au propriétaire
Un balcon qui cède, une marche d'escalier abîmée, un voisin victime d'une fuite venant de chez vous : la RC propriétaire de la PNO vous protège vis-à-vis des tiers, même si le bien est loué.
"Très satisfait des services de ce cabinet. En tant que chef d’entreprise la réactivité est primordiale et notre courtier est toujours disponible avec de très bons conseils pour l’ensemble de nos contrats RC pro, local commercial et véhicules. Je recommande vivement pour tout dirigeant cherchant de la sérénité."
Pourquoi un courtier indépendant pour votre tandem GLI et PNO
Un bailleur ne se couvre pas avec un seul contrat. Deux protections complémentaires se coordonnent : sécuriser les revenus locatifs face à la défaillance financière du locataire (GLI), et couvrir la responsabilité du propriétaire ainsi que le bien quand il est vacant ou en carence d'assurance locataire (PNO).
Le tandem GLI + PNO coordonne ces deux contrats dans une logique commune. Côté GLI, l'éligibilité du locataire est encadrée par le décret n° 2016-382 (cadre du label GLI Visale) ; le ratio standard de marché est de 2,85 à 3 fois le loyer, ou caution équivalente, et la garantie prend le relais dès le premier impayé après mise en demeure. Côté PNO, l'article 7 de la loi n° 89-462 de 1989 oblige le locataire à s'assurer en location nue, mais l'article 7-1 prévoit qu'en cas de carence, la responsabilité revient au propriétaire si la PNO n'a pas été souscrite. La présomption d'incendie de l'article 1733 du Code civil repose alors sur vous.
SW Courtage centralise, négocie et coordonne, sans lien capitalistique avec un assureur :
- Audit du parc locatif : nombre de lots, typologie (nue, meublée, LMNP, Pinel), profil locataires actuels.
- Cahier des charges GLI et PNO : plafonds loyers garantis, durée d'indemnisation, dégradations, RC propriétaire, bien vacant.
- Mise en concurrence de plus de 40 assureurs spécialistes bailleur.
- Pilotage des contentieux : déclaration impayé, suivi procédure d'expulsion, recours dégradations.
Pour la couverture globale d'un immeuble en copropriété, voir notre multirisque immeuble MRI. Pour les bailleurs personnes morales avec un local commercial, voir notre multirisque professionnelle. Pour cadrer votre tandem GLI plus PNO, demandez un audit assurance entreprise gratuit sous 48 heures.
Trois questions à se poser sur votre contrat actuel : votre GLI indemnise-t-elle au-delà de 12 mois, durée réelle d'une procédure d'expulsion selon le Ministère de la Justice ? Votre PNO couvre-t-elle le bien dès le premier jour de vacance ou après un délai de carence de 30 jours ? Votre assureur a-t-il refusé un sinistre ces 3 dernières années sur un point que vous n'aviez pas lu ? Si vous hésitez sur une seule réponse, l'audit prend 48 heures et ne vous engage à rien.
Une SCI familiale m'appelle, leur locataire ne paie plus depuis 14 mois. Ils découvrent à ce moment-là que leur GLI s'arrête à 12 mois d'indemnisation, et que le locataire n'a jamais transmis son attestation d'assurance habitation. Il y a eu un dégât des eaux pendant la vacance, sans PNO derrière. Ce jour-là, on a refait le dossier complet sur leurs 4 autres lots. La GLI seule, ça ne suffit pas. Il faut les deux contrats, calés ensemble.
Qu'est-ce que la GLI et la PNO ?
La GLI (garantie loyers impayés) couvre la défaillance du locataire : loyers, charges, dégradations, frais de procédure. La PNO (propriétaire non occupant) couvre la RC du bailleur et le bien vacant, notamment en cas de carence d'assurance du locataire prévue par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Quelles conditions d'éligibilité GLI pour le locataire ?
Le locataire doit répondre aux critères posés par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 pour qu'une GLI labellisée soit activable. Trois critères cumulatifs :
- Revenus nets au moins égaux à 2,85 fois le loyer charges comprises (1 950 € pour un loyer de 685 €).
- Contrat de travail stable : CDI hors période d'essai, fonctionnaire, retraité, indépendant avec 2 ans d'ancienneté, ou étudiant avec garant solvable.
- Aucun fichage Banque de France (FICP, FCC) et aucun impayé sur les 24 derniers mois.
Hors labellisation, certains assureurs (Galian, Solly Azar, Albingia) acceptent des profils élargis avec une prime ajustée.
Que couvre exactement la PNO du bailleur ?
La PNO (propriétaire non occupant) est un contrat d'assurance bailleur qui couvre quatre périmètres distincts :
- RC propriétaire vis-à-vis des tiers, voisins et copropriétaires.
- Bien vacant entre deux locations : incendie, dégât des eaux, vandalisme.
- Recours contre le locataire ou le voisin responsable d'un sinistre.
- Défense pénale et civile en cas de mise en cause du bailleur.
La PNO prend le relais quand le locataire est en carence d'assurance habitation, situation encadrée par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
GLI privée ou Visale, comment choisir ?
GLI privée et Visale sont deux dispositifs distincts. La GLI est un contrat d'assurance souscrit par le bailleur. Visale est une caution publique gratuite portée par Action Logement au titre de l'article L. 313-3 du Code de la construction et de l'habitation.
| Critère | GLI privée | Visale |
|---|---|---|
| Périmètre | Tous bailleurs, tous logements | Locataires moins de 31 ans ou salariés précaires |
| Durée indemnisation | 24 à 36 mois selon contrat | 36 mois maximum |
| Dégradations | Incluses | Plafonnées 2 mois de loyer |
En clair : Visale convient aux locataires jeunes ou précaires éligibles ; la GLI privée couvre les autres profils avec une garantie dégradations plus large.
Que se passe-t-il si le locataire ne s'assure pas ?
En location nue, l'assurance habitation est obligatoire pour le locataire en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le défaut d'assurance constitue un motif de résiliation du bail. L'article 7-1 de la loi 1989 permet au bailleur de souscrire l'assurance habitation pour le compte du locataire et de répercuter la prime sur le loyer après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois. En cas de sinistre sans assurance locataire ni PNO bailleur, la présomption de responsabilité du locataire de l'article 1733 du Code civil ne suffit pas à indemniser le bailleur si le locataire est insolvable.
GLI et PNO sont-elles adaptées au LMNP et au Pinel ?
Oui, mais avec des ajustements selon le régime fiscal. Trois régimes, trois calibrages :
| Régime | GLI | PNO |
|---|---|---|
| Location nue revenus fonciers | Prime déductible des revenus fonciers | Prime déductible |
| LMNP / LMP meublé | GLI spécifique meublé obligatoire (clauses adaptées vacance) | PNO multi-lots déductible BIC |
| Pinel / Denormandie | GLI obligatoire si plafonds de loyers Pinel respectés | PNO avec clause Pinel inclus |
Quatre points à vérifier sur chaque devis : compatibilité location meublée, plafond loyers Pinel respecté, durée d'indemnisation minimum 24 mois, RC propriétaire calibrée sur la valeur reconstruction des lots.
Pourquoi coordonner GLI et PNO plutôt que les souscrire séparément ?
Souscrire la GLI et la PNO en silos crée trois angles morts que le tandem coordonné élimine :
- Décalage temporel : la PNO acquise tardivement ne couvre pas un sinistre en période de vacance déjà entamée, alors que la GLI a déjà indemnisé l'impayé.
- Doublons et lacunes sur les dégradations et les frais de procédure : qui prend en charge quoi, GLI ou PNO ?
- Gestion sinistre fractionnée : deux assureurs, deux interlocuteurs, deux délais d'indemnisation pendant la même procédure.
Le tandem GLI plus PNO définit en amont le passage de relais entre les deux contrats et évite les contestations d'assureurs en plein contentieux.
Cadrer le tandem GLI et PNO de votre parc locatif
En 48 heures, vous savez exactement ce que votre GLI couvre, ce qu'elle ne couvre pas, et combien votre PNO laisse sur la table en cas de sinistre. Sans engagement, sans changement de contrat tant que vous n'avez pas vu le comparatif.
